Ein Mietverhältnis kann auch dann außerordentlich, fristlos gekündigt werden, wenn ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten erreicht ist und dieser Rückstand darauf beruht, dass der Mieter eine angemesse Anpassung der Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung nicht leistet.
Der Fall:
Zwischen den Parteien bestand über Jahre ein Mietverhältnis, in welchem ordnungsgemäß jährlich über die Betriebs- und Heizkosten abgerechnet worden ist. Nachdem eine höhere Nachzahlung des Mieters fällig war, hat der Vermieter gem. § 560 Abs.4 BGB von der Möglichkeit Gebrauch gemacht und die Vorauszahlungen erhöht. Diese Erhöhung hat der Mieter über Monate hinweg nicht gezahlt, so dass in der Summe zwei Monatsmieten aufgelaufen sind, wobei noch weitere Rückstände der ursprünglichen Warmmiete hinzugetreten sind, welche aber zwei Monatsmieten nicht überschritten haben.
Der Vermieter kann selbstverständlich die Vorauszahlung angemessen anpassen, sofern eine formell und materiell wirksame Betriebskostenabrechnung vorliegt. Angemessen sind in der Regel 1/12 des Nachzahlbetrages der vorherigen Abrechnung. Die erhöhte Vorauszahlung wird dann zum Bestandteil der Miete. Der Mieter meinte aber, dass der Vermieter ihn vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung hätte verklagen müssen, da § 569 Abs.3 Nr. 3 BGB vorschreibe, dass erst nach Ablauf von 2 Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung zur Zahlung des Erhöhungsbetrages eine Kündigung möglich sei.
Die Entscheidung:
Mitnichten. Der Bundesgerichtshof hat sich auch in dieser Entscheidung vom 18.07.2012, Az.: VIII ZR 1/11, auf die Seite des Vermieters gestellt und diesem Recht gegeben. Der Vermieter kann kündigen ohne dass er vorher den Mieter auf Zahlung des Erhöhungsbetrages in Anspruch nimmt. Warum auch nicht? Denn der Mieter hat die Möglichkeit seinerseits gegen die Erhöhung vorzugehen, wenn diese nicht angemessen ist, bspw. auf einer falschen Abrechnung beruht. Hierzu muss aber der Mieter zunächst selbst aktiv werden und von seinem Recht auf Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenrechnung Gebrauch machen. Das hat er aber nicht getan, so dass er die Erhöhung hinnehmen muss und ihm ein Verschulden dahingehend vorzuwerfen ist, dass er seine zumutbaren Rechte (Einsichtnahme) nicht wahrgenommen hat.
Der Anwendbarkeit von § 569 Abs.3 Nr. 3 BGB hat der BGH auch eine klare Absage erteilt, da diese Vorschrift gar nicht anwendbar ist, wenn der Vermieter sofort kündigt.
Fazit:
Die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen stellen genauso einen Teil der Miete dar, wie die Kaltmiete und die bisherigen Vorauszahlungen. Wenn der Mieter sich gegen die Erhöhung nicht in zumutbarer Weise zur Wehr setzt und einen Rückstand auflaufen lässt, so muss er mit einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.
RA Silvio Anger, Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht