Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges ist auch dann wirksam, wenn die Mietrückstände auf Grund eines vermeintlichen Mangels aufgelaufen sind, der sich aber nicht bestätigt hat.
Der Fall:
Es wurde ein Einfamilienhaus vermietet. Während der Mietzeit trat im Haus an verschiedenen Stellen Schimmelbefall auf. Der Mieter meinte dies sei auf die schlechte Bausubstanz zurückzuführen, der Vermieter war der Ansicht, dass der Schimmelbefall ausschließlich auf das mangelhafte Heizungs- und Lüftungsverhalten zurückzuführen sei. Auf Grund des Schimmels minderte der Mieter die Miete über einige Monate um 20 %.
Das ein Schimmelbefall einen Mangel darstellt ist klar, aber ob der Mieter hierfür auch die Miete mindern darf, ist insoweit noch nicht klar. Denn der Schimmel kann ja auch von diesem verursacht worden sein. Der Vermieter klagte daraufhin die rückständige Miete ein und sprach während des Prozesses eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus, nachdem ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen war.
Das erstinstanzliche Amtsgericht hat wegen des Schimmelbefalls ein Sachverständigengutachten eingeholt, welches zu dem Ergebnis kam, dass der Schimmel ausschließlich vom Mieter verursacht worden ist. Daraufhin zahlte der Mieter zwar den Mietrückstand, wollte aber trotz Kündigung nicht ausziehen, da seine Mietminderung „nicht offensichtlich unberechtigt und unangemessen sei“. Er habe also den Mietrückstand nicht zu verschulden. In zweiter Instanz hat das Landgericht dem Mieter zunächst recht gegeben.
Die Entscheidung:
Aber der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 11.07.2012, Az.: VIII 138/11, nicht erkennen können, warum der Zahlungsrückstand des Mieters „unverschuldet“ gewesen sein solle. Voraussetzung einer fristlosen Kündigung nach § 543 BGB ist nämlich, dass sich der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug befunden hat. Die Wirkungen des Verzuges könnten nur dann entfallen, wenn der Mieter unverschuldet in Verzug geraten ist. Hier macht er geltend, dass er einem Irrtum erlegen sei, nämlich einem Recht auf Minderung. Ein solcher Rechtsirrtum entbindet den Mieter jedoch davon die Folgen seines Zahlungsrückstandes zu tragen, so der Mieter. Die fahrlässige Fehleinschätzung des Mieters geht jedoch zu dessen Lasten, so der BGH. Wenn er vermeiden möchte, dass eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird, so muss er eben die Miete ggf. unter Vorbehalt ersteinmal zahlen.
Fazit:
Wenn also im Mietverhältnis Streit über einen Mangel besteht und der Mieter die Miete in der Summe von 2 Monatsmieten mindert, sollte man als Vermieter darüber nachdenken von einer fristlosen Kündigung Gebrauch zu machen. Es muss hierbei jedoch klar sein, dass die Wirksamkeit der Kündigung dann vom Bestehen oder Nichtbestehen des Mangels abhängt, was möglicherweise erst durch eine Sachverständigengutachten ermittelt werden kann.
RA Silvio Anger, Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht