Eine Klausel im Mietvertrag wonach der Vermieter bei der ersten Abrechnung die Umlagemaßstäbe für die einzelnen Betriebskosten selbst festlegen kann, ist wirksam. Es bedarf insoweit nicht mehr zwingend einer umfassenden Regelung im Mietvertrag.
Im Gesetz ist festgelegt, dass Betriebskosten nach Quadratmetern umzulegen sind, wenn sich Mieter und Vermieter nicht auf einen anderen Umlagemaßstab geeinigt haben.
Nun kam aber dieser Fall zum Bundesgerichtshof (BGH): Die Mietvertragsparteien hatten einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen. Der Mieter zahlt eine monatliche Vorauszahlung und die Betriebskosten sollten dann jährlich abgerechnet werden. Zudem hatten die Parteien aber auch vereinbart, dass mit der ersten Abrechnungsperiode der Vermieter den Umlagemaßstab “nach billigem Ermessen” festlegen konnte. Als der Vermieter von diesem Recht Gebrauch machte, hielt der Mieter diese Klausel für unwirksam und wollte eine Abrechnung nach Quadratmetern. Der Rechtsstreit ging bis zum BGH. Dort erhielt der Vermieter Recht. Die erteilte Betriebskostenabrechnung war im Hinblick auf den vom gesetzlichen Abrechnungsmaßstab abweichenden Umlageschlüssel nicht zu beanstanden. Beide Mietparteien hatten mit der Regelung im Mietvertrag wirksam eine andere Regelung des Umlagemaßstabs getroffen, indem dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt worden war. Das Gesetz steht dem nicht entgegen.
Hinweis: Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren.
Quelle: BGH, Urt. v. 05.11.2014 – VIII ZR 257/13
Fundstelle: www.bundesgerichtshof.de
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