Berücksichtigung von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung
Der Fall
Vermieter und Mieter einer Wohnung haben über die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeisterkosten“ in der Betriebskostenabrechnung gestritten. Beide Leistungen wurden nämlich nicht von einem professionellen Unternehmen erbracht, sondern der Vermieter hat sich hierum selbst gekümmert, so dass die Kosten tatsächlich nicht entstanden sind. In der Betriebskostenabrechnung wurden hierfür jedoch bestimmte Beträge angesetzt.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 14.11.2012 dem Vermieter Recht gegeben und hat eine fiktive Umlage der Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeisterkosten“ zugelassen. Er hat damit jedem Vermieter die Möglichkeit eröffnet diejenigen Leistungen, die er selbst erbracht hat und die auch ein anderes Unternehmen hätte erbringen können, auf den Mieter umzulegen. Es wird im Ergebnis die Leistung des Vermieters in diesem Bereich vergütet.
Voraussetzung ist selbstverständlich, dass die vom Vermieter angeführten Beträge angemessen und realistisch sind. Wie der Vermieter hierauf kommt muss er dem Mieter, spätestens bei der Einsichtnahme in die Belege darlegen. Im vorliegenden Fall hat der Vermieter ein detailliertes Leistungsangebot und ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmen vorgelegt. Dies hat genügt.
Fazit:
Die Entscheidung ist sehr zu begrüßen. Gerade private Vermieter, welche eventuell auch selbst in dem vermieteten Objekt wohnen, haben einen persönlichen Bezug zu dem Haus und möchte daher viel selbst machen. Jedem Vermieter, der selbst Gartenpflegearbeiten und Hausmeisterdienstleistungen für seine Mieter erbringt, ist daher zu empfehlen sich ein ausführliches Angebot eines Unternehmens hierzu einzuholen und ausgehend von diesem Angebot die Kosten (ohne Mehrwertsteuer) fiktiv in die Betriebskostenabrechnung einzustellen. Sofern man diese Positionen erstmalig abrechnet sollte man darauf achten, dass dies vor Beginn der Abrechnungsperiode dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird.
RA Silvio Anger, Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht