Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel?
Die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der Praxis alles andere als einfach, es sei denn, es kann auf einen Mietspiegel zurückgegriffen werden.
Eine Eigentümerin klagte gegen ihre Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Mieter waren allerdings der Auffassung, dass sie bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen würden und deshalb keine Erhöhung in Betracht käme. Die Mieter hatten den Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2015 als Schätzgrundlage herangezogen. Das Problem des Falls bestand darin, dass es sich bei diesem Mietspiegel ursprünglich um einen qualifizierten Mietspiegel gehandelt hatte.
Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen. Zwar wurde im Berliner Fall der qualifizierte Mietspiegel von mehreren Gerichten als fehlerhaft eingestuft – aber wie es in der Rechtsprechung dem Laien oftmals merkwürdig anmutet: Zweifel an der Richtigkeit selbst dieses fehlerhaften Mietspiegels konnte das Gericht prinzipiell nicht erkennen. Daher erfuhr der Mietspiegel in diesem Fall keine generelle Ungültigkeit, jedoch eine Degradierung von “qualifiziert” auf “einfach”. Für die Beklagten in diesem Fall unerheblich, da ihnen selbst dieser einfache Mietspiegel Recht gab: Ihm entsprechend würde die ortsübliche Vergleichsmiete durch die verlangte Mieterhöhung überschritten. Daher konnte die Vermieterin diese auch nicht durchsetzen.
Hinweis: Ein unwirksamer qualifizierter Mietspiegel kann also als einfacher Mietspiegel berücksichtigt werden.
Quelle: LG Berlin , Urt. v. 31.08.2016 – 65 S 197/16