Welche Anforderungen müssen an die Vergleichswohnungen nach § 558 BGB hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren gestellt werden.
Eine Mieterhöhung kann mit höheren Mieten vergleichbarer Wohnungen begründet werden. Wann sind Wohnungen aber überhaupt miteinander vergleichbar?
Der Vermieter wollte die Miete erhöhen. Dafür benötigte er einen Grund bzw. ein zulässiges Begründungsmittel: Er berief sich auf die Angabe von Vergleichswohnungen, die allesamt einen höheren Mietpreis hatten. Drei Vergleichswohnungen sind als zulässiges Begründungsmittel zulässig und anerkannt.
Der Mieter hielt das Mieterhöhungsverlangen allerdings für unwirksam. Die streitgegenständliche Wohnung wies die Besonderheit auf, dass zu ihr gesondert zugängliche Mansardenzimmer gehörten.
Diese umständliche Besonderheit wiesen die Vergleichswohnungen nicht auf. Schließlich musste der
Bundesgerichtshof (BGH) die Angelegenheit entscheiden. Der BGH hat das Mieterhöhungsverlangen jedoch für formell ordnungsmäßig erachtet.
Die Mansardenzimmer führten nicht dazu, dass die anderen genannten Wohnungen nicht vergleichbar waren. Die Angabe von Vergleichswohnungen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Bereicherung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses nachvollziehen zu können.
Hinweis: Haben Vergleichswohnungen keine einschränkenden Besonderheiten wie die betreffende Mietwohnung, kann dies einen Abschlag rechtfertigen. Der vorausschauende Vermieter weist bereits bei Mieterhöhungsverlangen auf diese Besonderheit hin.
Von der Frage der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens muss jedoch die Frage deutlich getrennt werden, ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben oder nur „Ausreißer“ darstellen.
Quelle: BGH, Beschl. v. 08.04.2014 – VIII ZR 216/13
Fundstelle: www.bundesgerichtshof.de