Im selbstbewohnten Zweifamilienhaus besteht ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters – Kein Kündigungsgrund notwendig, dafür muss längere Kündigungsfrist beachtet werden.
Viele Vermieter und Mieter wissen nicht, dass der Vermieter für die Kündigung eines Mietverhältnisses keinen Grund benötigt, sofern es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem er selbst wohnt. Der Mieter steht in einem solchen Fall also ohne Kündigungsschutz da.
Die Vermieter nahmen in diesem Fall ihre Mieter auf Räumung einer Mietwohnung in Anspruch.
Sie sind Eigentümer eines Hauses, dessen Erdgeschosswohnung sie bewohnen. Die Mieter wohnten seit Januar 1985 in einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung. Den Mietvertrag hatten sie Ende des Jahres 1984 mit den Voreigentümern, die das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Anwesen errichteten, abgeschlossen. In diesem Fall kam nun eine Besonderheit hinzu:
Zwischen den Parteien war strittig, ob das Haus als Zweifamilien- oder als Mehrfamilienhaus anzusehen war.
In der Baugenehmigung aus dem Jahr 1984 sowie in der Schlussabnahmebescheinigung der Stadt Bochum war das Bauvorhaben als “Errichtung eines Wohnhauses mit 2 WE und 2 Pkw-Garagen” beschrieben. Außer den beiden Wohnungen befand sich im Dachgeschoss neben der Wohnung der Mieter aber noch ein weiteres kleines Appartement, das an unterschiedliche Mieter vermietet worden war. Im Anschluss an die letzte Vermietung nutzten die Eigentümer diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 waren diese Räume dann an ein vom Vermieter betriebenes Unternehmen vermietet. Der Bundesgerichtshof lehnte daher eine rechtmäßige Kündigung ab. Es lag eindeutig kein Zweifamilienhaus vor, sondern ein Gebäude mit insgesamt drei selbständigen Wohneinheiten.
Hinweis: Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Die besondere Kündigungsmöglichkeit entfällt für Vermieter, sobald eine dritte Wohneinheit geschaffen wird.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.02.2015 – VIII ZR 127/14
Fundstelle: www.bundesgerichtshof.de