Wie oft ein Vermieter Mieterhöhungen von seinem Mieter verlangen kann, war die große Frage. Das diesbezügliche Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) ist ausnahmsweise einmal ein Segen für viele Vermieter und kann zu großen Problemen auf Mieterseite führen.
Trennbare Modernisierungsmaßnahmen
Eine Vermieterin kündigte zahlreiche Modernisierungsarbeiten für eine Mietwohnung an. Dabei ging es um Maßnahmen zur Einsparung von Energie, einen erstmaligen Anbau eines Balkons und um neue Wohnungseingangstüren. Die Arbeiten sollten ca. 25 Wochen dauern und die monatliche Mieterhöhung voraussichtlich 235 EUR betragen. Nach Beendigung der Arbeiten wurde die Grundmiete tatsächlich um 232 EUR erhöht, allerdings waren die neuen Türen noch nicht eingebaut. Nachdem die Mieter zunächst gezahlt hatten, verlangten sie dann die Rückzahlung überzahlter Miete von knapp 1.000 EUR.
Die Richter wiesen eine entsprechende Klage der Mieter ab. Nach dem damals geltenden Recht war es der Vermieterin erlaubt, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden, wurden aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.
Da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es in den Augen des BGH nicht unangemessen, ihn im Rahmen der gesetzlich eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. Die noch nicht montierten Türen waren von den bereits abgeschlossenen übrigen Modernisierungsmaßnahmen abtrennbar und insoweit ohne Bedeutung.
Hinweis: Werden also tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären. Bei Problemen im Zusammenhang mit einer Modernisierungsmieterhöhung steht der Rechtsanwalt Ihres Vertrauens mit gutem Rat zur Seite. Gerade wenn es um eine umfassende Modernisierung eines größeren Hauses geht, sollte anwaltlicher Rat bereits im Vorfeld eingeholt werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 28.04.2021 – VIII ZR 5/20
Fundstelle: www.bundesgerichtshof.de
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